地价“东京”一枝独秀——全国最高上涨8%，因人口与投资增长带动公寓需求



东京的地价正呈现出“独占胜出”的局面。日本国税厅于本月1日公布了2025年的路线上地价（截至1月1日），其中东京都的标准住宅用地平均上涨率为全国最高的 8.1%，是全国平均涨幅 2.7% 的约三倍。来自地方及海外的人口流入持续增加，加上投资资金流入，进一步推动了公寓的需求及价格上涨。

路线上地价指的是主要道路沿线土地每平方米的标准价格，作为计算遗产税与赠与税的依据。东京的平均上涨率比去年提高了2.8个百分点，已连续第四年上涨，同时也是自2010年起可比数据中涨幅最大的一年。

这次上涨的主要原因是公寓价格的持续攀升。根据不动产经济研究所（位于东京新宿）的数据显示，2024年度东京23区的新建公寓平均价格为 1亿1632万日元，比上一年度上涨了 11%。由于开发用地短缺，导致新建数量减少，然而人口却在持续增加，住宅需求强劲，供需愈发紧张。

外国人购房也推高了东京公寓市场的行情。三菱UFJ信托银行于2025年1月对房地产开发公司进行的调查显示，在千代田区、港区和涩谷区等核心区域，外国人在新建公寓购房者中所占比例普遍在 2～4成。而2024年7月时该比例为 1～3成，显示出外国买家比重在上升。

该行高级研究员船窪芳和指出：“东京不仅在国际上知名度高，且新建物业价格相较于香港、纽约等其他国际大都市更具价格优势。” 由于东京市中心房价上涨，日本人的购买力正在被拉大差距，富裕外国人的存在变得更为显著。

在2025年的路线上地价中，23区周边区域的主要车站地段 涨幅尤为突出。例如足立区的北千住站前上涨了 26%，中野站前为 24.7%。由于市中心价格高涨，相对较便宜的周边地区变得更具吸引力。

东京周边城市的地价也在上升。例如埼玉市的大宫站前地价上涨 11.9%，在全国都道府县厅所在地的最高路线上地价中涨幅居首。由于大宫是新干线停靠站，且通勤便捷，吸引大量人气。2024年，该地站前区域还新建了包含高层公寓与超市的复合设施。

千叶市的千叶站前上涨了 11.2%，在都道府县厅所在地中仅次于埼玉市。该站前区域曾为2017年关闭的三越百货旧址，目前正兴建新的高层公寓。

未来，东京与地方之间的不动产价格差距预计将进一步拉大。其一原因是 建筑成本的上涨，包括物价上涨与人力短缺。三井住友信托基础研究所的投资调查部长大谷咲太指出：“都市地区更容易保证利润，因此施工会优先进行，导致地方地区的再开发难以推进。”

另一原因是 人口持续集中于东京。根据国立社会保障·人口问题研究所2023年发布的人口中位预测，到2050年，唯一人口预计将比2020年更多的只有东京都。爱知县预计减少1成，大阪府减少将近2成。由于住宅需求不减，东京公寓价格更不易下跌，其人气可能进一步提升。

不过，东京地价上涨带来的副作用也日益严重。租金上涨尤为明显。根据房地产信息服务公司“アットホーム”（AtHome，位于东京大田区）的数据，2024年5月东京23区单身人士向公寓的平均租金首次突破 10万日元。对学生及年轻人而言，这一负担过重。此外，人口与企业集中于东京圈，在发生大规模灾害时，也可能带来更严重的损失。