在住宅价格高涨的背景下，对中古公寓的户型等进行大规模改造的翻新公寓很受欢迎。根据Recruit旗下“SUUMO”的数据，在首都圈流通的中古公寓中，约三成为一年内完成翻新的房源。建于2000～2004年前后的房产，其价格约为新建公寓的六成。对于在面积和价格上都不愿妥协的人来说，成为一种“现实解”。
“打开门就像新房一样，看到的瞬间就决定选这里了。”30多岁后半的加藤荣一（化名）于2024年在东京都葛饰区购买了翻新公寓，与家人四口居住。
原本住在1LDK出租公寓的加藤，考虑到孩子上小学而开始寻找公寓，但当时正值东京都内房地产行情急速上涨时期。“找了三四年，看到想要的房子几乎都是7000万日元左右。”在这样的情况下，他遇到了现在的公寓。虽然房龄接近20年，但3LDK、70平方米、5000万日元的价格，以年收入750万日元的他单独贷款也能轻松承担。
负责加藤公寓的是F-Stage（东京文京）。该公司主营“收购再销售”，即购入中古公寓后翻新再销售给消费者。房龄较老的公寓往往设备陈旧、户型不符合时代需求。公司将墙体、门、水电等设备拆除，保留地板和梁等结构，从骨架状态开始，引入隔热性能等最新趋势，以“ARISE”品牌销售。
翻新公寓最大的优点是价格。根据不动产流通机构运营的数据库“REINS”，2024年首都圈中古公寓平均成交价格中，房龄0～5年为7808万日元，而房龄21～25年为5320万日元，便宜三成以上。
虽然企业会在翻新费用上加上利润销售，但对消费者来说，相比房龄较新的房产仍有价格优势。F-Stage品牌事业部负责人表示，首次购房者较多，30～40岁约占六成。
日经MJ在Recruit协助下分析了2019～2025年发布的中古公寓。2025年发布的首都圈中古公寓中，有翻新经历的占43%，比2019年增加8个百分点。其中一年内翻新的房源约占三成，成为有力选择。
■消费者对新房的偏好减弱
SUUMO编辑长池本洋一表示，过去首都圈新建公寓供应量达8万套，现在减少到2万套左右。随着价格高涨，消费者不再执着于新房。
租金上涨也推动了中古公寓需求。“看到租金的高昂感到惊讶，那不如买房。”20多岁的佐藤夫妇原本寻找租房，但看到租金约为原来两倍以上的房源后，在墨田区购买了房龄约20年的翻新公寓。距离车站步行4分钟，面积约65平方米，购买金额约6000万日元。丈夫表示，考虑妻子通勤时间，想尽量靠近车站，在预算范围内选择中古公寓。
LIFULL数据显示，2026年1月东京23区家庭型租赁平均挂牌租金为252,464日元，同比上涨13%，创历史新高。相关人士表示，在市中心租金不断上涨的情况下，越来越多人认为，与其持续支付租金，不如贷款买房更划算。
翻新公寓还有面积较大的优点。REINS数据显示，房龄0～5年的平均成交面积为61.93平方米，而房龄21～25年为71.2平方米。建于平成中期、在土地和建筑成本上涨前的物业设计较为宽裕。按每平方米单价比较，房龄21～25年的成交单价约75万日元，而新房龄物业超过120万日元，便宜四成以上。
从事新建公寓的开发商也加强翻新业务。野村不动产2024年设立翻新事业部，运用“PROUD”品牌的设计和经验，将规模扩大至年约150套。Cosmos Initia预计2026年3月期翻新业务销售额同比增长34%至257亿日元，超过新建业务的219亿日元。
公司主要在靠近市中心的区域销售总价超过1亿日元的房源。翻新设计以高端酒店为形象，强调生活方式展示和信息公开。
随着东京房价上涨，在市区找房的人被挤向外部。企业在浦和（埼玉市）、武藏小杉（川崎市）等教育环境良好、交通便利的郊区开展收购再销售业务。购买郊区房产的购房者表示，综合面积与价格后认为在埼玉更能实现理想生活。
不过，与品质较为有保障的新建公寓相比，翻新企业良莠不齐。有的只翻新表面，有的销售管理状况差的物业。也存在销售1981年以前“旧耐震标准”公寓的情况。
专业人士建议，确认是否取得“R1住宅”等质量认证，并查看修缮计划与修缮基金情况。部分企业将设备保修期从法律规定的2年延长至10年。
2026年起，住宅贷款减税条件将更重视节能标准。符合节能标准的房产，育儿家庭可获得几乎翻倍的贷款减税。专家指出，价格异常低的房源可能存在风险，特别是未进行抗震改造的旧耐震物业，未来转售可能困难。
根据不动产流通经营协会数据，日本流通房产中中古占比超过40%，虽呈上升趋势，但仍低于欧美国家的70～90%。在人手不足和建筑成本高涨背景下，新建难度增加，翻新物业在促进流通和提供可负担住房方面将发挥重要作用。