东京都内二手公寓价格差距扩大，城东7区价格已触顶

笔者在今年年初展望2025年首都圈二手公寓价格走势时，曾提出以下几个观点：

1. 2024年时，东京都心3区的价格涨幅尤为突出；

2. 东京都心3区以外的其他区域在价格走势上紧随其后；

3. 神奈川县、埼玉县和千叶县的房价则面临增长乏力的情况。

基于以上趋势，笔者当时认为，到了2025年，哪怕同属首都圈，地区间的房价差距可能会进一步拉大。

然而，根据东京康定公司（总部位于东京品川）于5月22日公布的数据显示，从4月的二手公寓平均挂牌价格来看，即便在东京23区内部，也已经开始出现价格涨势上的差异。

笔者认为，这一现象暗示出，即便是在同一个区内，根据与最近车站的距离不同，价格差距也可能进一步扩大。因此，笔者调查了截至5月22日的二手公寓价格数据，并探讨了从最近车站步行10分钟以内与超过10分钟的物件之间，具体产生了哪些价格差异。

都心3区价格持续上涨

下图展示的是自2022年上半年（1月至6月）以来，在东京都心3区（千代田区、港区、中央区）及副都心4区（新宿区、文京区、涩谷区、丰岛区）成交的房源数据。图中通过调整所在区、楼层、专有面积、距离最近车站的步行时间等因素，展示了价格指数的变化趋势。

结果显示，东京都心3区的价格不论与最近车站的距离远近，依旧持续上涨。副都心4区虽不如都心3区涨势明显，但步行10分钟以内与超过10分钟的房源之间，价格差距并未如预期那样显著扩大。

接下来，我们来看同一时期内城南3区（品川区、目黑区、大田区）以及城西3区（世田谷区、中野区、杉并区）的图表。

从图中可以看出，这些地区的房价涨势在与最近车站距离10分钟以内或超过10分钟的物件之间，呈现出明显差异。即便是距离车站超过10分钟的房源，价格依然在上涨，或许正是因为这些区域本身就属于东京都内颇受欢迎的区域所致。

城东7区价格趋于平稳

另一方面，城北3区（北区、板桥区、练马区）和城东7区（台东区、墨田区、江东区、荒川区、足立区、葛饰区、江户川区）的情况则有所不同。

在这两个区域中，距离车站超过10分钟的房源，自今年以来价格上涨的速度明显放缓。尤其是城东7区，价格已趋于横盘。

由此可见，即便是在东京都23区内，部分地区的房价已出现触顶的迹象。

城东7区和城北3区的房价上涨出现触顶迹象，背后原因可能在于这些区域以“实际居住需求”为主导的购房交易较多。

以2018年上半年为基准（指数设为100）来计算，到2025年1月至5月，城东7区的指数已达157，城北3区为150。

根据日本总务省的《家庭收支调查报告》，二人以上劳动者家庭的可支配收入从2018年的45万5125日元增加到2024年的52万2569日元，增长了约1.15倍。而城东7区与城北3区的二手公寓价格涨幅则大大超过了这个收入增长幅度。

虽然对于距离车站超过10分钟的区域来说，房价相对更容易负担，但当前的上涨趋势已经让许多家庭难以接受这样的价格。

可以说，相比资金持续流入的都心核心区域，以自住需求为主的周边区域，其价格承受力已逐渐达到极限，未来两者之间的价格差距可能会进一步拉大。